INHS intenta un nuevo ángulo de asequibilidad con un programa de unidades de vivienda accesorias de $500 mil

ITHACA, NY—Abordar los problemas de asequibilidad de los condados de Ithaca y Tompkins ha sido una lucha que ha durado años y en la que han surgido una variedad de tácticas de mitigación. Entre ellas se incluyen la creación de nuevas viviendas, así como esfuerzos para preservar las viviendas asequibles existentes a través de fideicomisos de viviendas comunitarias y esfuerzos para limitar los fuertes aumentos en los alquileres.

Al explorar todas las opciones disponibles, una de las ideas ideadas por los defensores de la vivienda asequible en Nueva York es el programa “ADU Plus One” [ADU significa unidad de vivienda accesoria]. A través de ese programa, Ithaca Neighborhood Housing Services fue seleccionado recientemente para recibir más de $500 mil en fondos disponibles para propietarios que de otro modo no podrían permitirse el lujo de crear ADU en su propiedad.

La premisa del programa es ayudar a los propietarios de viviendas que tienen ADU que no pueden alquilar porque no cumplen con el código de construcción, o a los propietarios de viviendas que tienen la capacidad de construir una unidad accesoria en su propiedad, ya sea una unidad de sótano o una unidad interior. apartamento legal o un garaje reformado, pero no puede permitirse el lujo de hacerlo sin ayuda.

El programa ADU Plus One proporciona fondos para construir o renovar y crear una unidad de alquiler que genere ingresos para complementar los ingresos de los propietarios de viviendas de bajos ingresos, con la esperanza de facilitarles la conservación de su casa. También permite un enfoque de densidad más sutil, menos probable que genere oposición en la medida en que suelen hacerlo las grandes propuestas de nuevas viviendas.

El estado ha asignado $85 millones para este esfuerzo, de los cuales $20 millones están disponibles para organizaciones de vivienda sin fines de lucro designadas y sus municipios asociados. Si bien la gran mayoría de los fondos otorgados se han destinado a comunidades del sur del estado, Ithaca es una de las tres comunidades del norte del estado que recibieron una subvención ADU Plus One, un premio de $571,781 recibido conjuntamente con Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS) como desarrollador designado de ADU.

“No hay limitaciones en cuanto al tipo de ADU, solo tiene que cumplir con las regulaciones del municipio”, dijo Delia Yarrow, directora de propiedad de vivienda del INHS. “En Ithaca, eso significa viviendas accesorias que se encuentran dentro de edificios existentes, o unidades independientes separadas en el mismo lote, que son más pequeñas que la unidad principal. Los proyectos tienen que cumplir con la zonificación”.

El programa está dirigido a un grupo que tiende a quedar atrapado en las grietas programáticas de las tácticas de mitigación antes mencionadas: los propietarios de viviendas de bajos ingresos. Si bien son un grupo demográfico bastante pequeño a nivel local en comparación con los inquilinos, estas personas se ven cada vez más excluidas de sus viviendas, atrapadas entre el mantenimiento regular y los impuestos que conlleva la propiedad de la vivienda.

Un área con valores de las viviendas en rápido aumento como Ithaca significa que a medida que aumentan los valores de las viviendas de todos, también aumentan los impuestos a la propiedad, a menudo a tasas muy superiores a la tasa de crecimiento de los ingresos de sus propios hogares. Existen programas locales que brindan asistencia a propietarios de viviendas de bajos ingresos para las reparaciones necesarias, aunque eso no aborda la rápida apreciación del valor de las viviendas.

Entre la pérdida de empleo, las limitaciones de salud y muchas otras dificultades, hay muchas circunstancias en las que ser propietario de una vivienda es o se convierte en una lucha, especialmente cuando las evaluaciones aumentan tan rápidamente y la población en cuestión ya se encuentra en una situación financieramente vulnerable.

Con respecto a la adjudicación inicial a INHS, Yarrow dijo que el financiamiento se limitará a propietarios de viviendas dentro de la ciudad de Ithaca, con cinco hogares atendidos, dejando de lado los costos administrativos, lo que dejará alrededor de $100,000 por participante para rehabilitar una unidad existente o construir una nueva vivienda accesoria. unidad. Todavía se aceptan solicitudes de propietarios de viviendas calificados de bajos ingresos de la ciudad de Ithaca para la primera ronda de financiación.

Yarrow dijo que INHS tiene una solicitud previa disponible en su sitio web, con un anexo que hace preguntas sobre el tamaño de la unidad y cualquier reparación necesaria, que cuando se completa ingresa a las personas en una lista de espera para una posible financiación.

"Estamos trabajando con el Estado de Nueva York y el Departamento de Planificación de la ciudad de Ithaca para determinar exactamente qué nos permitirán hacer bajo el programa", dijo Yarrow. "¿Cuánto margen de maniobra tenemos con la ADU? ¿Podemos hacer reparaciones en la unidad principal del propietario? Esas son cosas en las que estamos trabajando con el Estado de Nueva York y el Departamento de Planificación de la ciudad para que la gente pueda calificar para recibir financiación".

Según las pautas del programa, el inquilino de la Unidad de Vivienda Accesorio no está sujeto a límites de ingresos. Sin embargo, el programa no se puede utilizar para alquileres a corto plazo como AirBnB durante un mínimo de 10 años. Para garantizar el cumplimiento, el propietario celebrará un acuerdo legal a cambio del trabajo de renovación que establezca que cumplirá con las pautas. INHS trabajará con la ciudad de Ithaca, que revisará sitios web como AirBnB para monitorear las propiedades y potencialmente solicitará copias del contrato de arrendamiento a futuros inquilinos de la ADU.

Lynn Truame, directora de desarrollo inmobiliario de INHS, dice que el objetivo es comenzar la construcción a medida que se seleccionan los propietarios y se solicitan ofertas de construcción para el trabajo requerido en cada propiedad. El objetivo es tener las cinco unidades terminadas para marzo de 2025.

Sin embargo, incluso en el período intermedio, INHS busca asociarse con otros municipios interesados ​​en solicitar sus propias subvenciones ADU Plus One. Si bien esta ronda inicial es solo para la ciudad de Ithaca, INHS tiene la esperanza de tener éxito en rondas posteriores con la ciudad u otros pueblos y aldeas en todo el condado de Tompkins.

"Si podemos hacer posible ayudar a más personas, queremos hacerlo", dijo Truame.

Es posible que varios municipios soliciten la misma subvención, aunque Truame y Yarrow enfatizaron que la solicitud de subvención con el estado se vuelve más complicada para garantizar que todos los solicitantes califiquen para recibir los fondos.

“Como alguien que tiene padres y suegros en la ciudad, una cosa que escuchamos mucho es que tener un hogar multigeneracional es algo que las familias buscan hacer”, agregó Yarrow. “Esta podría ser una manera de brindarle a la gente una forma de hacerlo. Somos conscientes de las tensiones que sufren los cuidadores y esto podría ayudar a brindarles un lugar y una manera de ayudar a brindar esa atención”.

Brian Crandall informa sobre vivienda y desarrollo para Ithaca Voice. Puede comunicarse con él en [email protected]. Más de Brian Crandall